프리미엄 상권 리포트
서울특별시 마포구 양화로 153
컴포즈커피(COMPOSE COFFEE) · (주)컴포즈커피
컴포즈커피(COMPOSE COFFEE) · 커피 · 서울특별시 마포구 양화로 153
이 자리 한눈에
카페, 3년 뒤에도 영업
57곳 / 100곳
반경 500m · 3년 전부터 있던 곳 100곳당
새로 연 카페 중 이미 없어짐
28곳 / 100곳
없어진 곳은 평균 11개월 영업
이 건물, 3년 사이
1곳 나감
- 지금 영업 3곳
- 3년 사이 나감 1곳
3년 사이 거쳐 간 4곳 기준
가장 가까운 컴포즈커피(COMPOSE COFFEE)
187m
- 이 자리
- 같은 브랜드 매장
찾은 곳 6곳 · 직선거리 0~2km
서울 커피·음료점 가맹점 한 달
191만원 남음
- 비용(재료·인건비·임차료 등)
- 영업이익 9.2%
월매출 2,086만원 기준 · 지역 평균
알맞은 월세(매출의 5~10%)
104만원~209만원
서울 커피·음료점 가맹점 평균 월매출 2,086만원 기준 · 업계 경험칙
건축물대장 용도
판매시설
근린생활시설이 아님 · 구청에 확인
반경 500m 사람
일하는 사람
사는 사람
'보통' 은 마포구 상가 자리 가운데값
숫자를 문장으로 읽기 (8줄)
이 건물에서 3년 사이 1곳이 나갔습니다. 지금 영업 중인 곳은 3곳입니다.
반경 500m에서 3년 전부터 있던 카페는 100곳 중 57곳이 지금도 영업 중입니다. 마포구 평균(53곳)과 견주면 비슷합니다. 이 둘레 가게 업종 70개를 남은 비율 높은 순으로 세우면 51번째입니다.
3년 사이 새로 연 카페는 100곳 중 28곳이 이미 없어졌습니다. 없어진 가게는 평균 11개월 영업했습니다.
반경 500m에서 일하는 사람은 36,723명, 사는 사람은 12,849명입니다. 마포구의 보통 상가 자리와 견주면 일하는 사람은 2.3배 많습니다. 사는 사람은 비슷합니다.
가장 가까운 컴포즈커피(COMPOSE COFFEE)는 187m 거리에 있습니다. 가까운 순으로 6곳을 찾았습니다.
서울 커피·음료점 가맹점은 한 달에 평균 2,086만원을 팔고, 영업이익은 191만원입니다. 공시 창업비 8,348만원을 이 영업이익으로 모으면 약 3.6년 걸립니다.
서울 커피·음료점 가맹점 평균 월매출 2,086만원으로 보면, 월세는 104만원~209만원 안이 알맞습니다. 점포개발 담당자들이 쓰는 경험칙(매출의 5~10%)입니다.
건축물대장의 용도는 판매시설입니다.
꼭! 알아두세요
반경 300m에서 3년 사이 카페 61곳이 사라졌습니다. 지도앱에서 씨제이씨지브이홍대투썸커피, 웰컴카페가 다른 주소로 옮겼는지, 마지막 리뷰가 언제인지 보세요.
일하는 사람이 사는 사람보다 2.9배 많은 자리입니다. 둘레 가게 문에 적힌 영업시간에서 주말에 쉬는 곳이 몇 곳인지 세어보세요. 많으면 주말 손님이 적은 자리입니다.
계약서에 영업지역이 몇 m인지 숫자로 적혀 있는지 보세요. 가장 가까운 컴포즈커피(COMPOSE COFFEE)가 187m에 있습니다.
이런 답이면 도장을 미루세요"겹치지 않게 해드린다"고 말로만 하고, 계약서에는 없다.
계약금을 넣기 전에 정보공개서, 인근 가맹점 현황문서, 가맹계약서를 받으세요. 서류를 받고 14일이 지나야 계약할 수 있습니다. 변호사나 가맹거래사의 도움을 받았다면 7일입니다(가맹사업법 제7조·제11조). 컴포즈커피(COMPOSE COFFEE)는 가맹점이 2,649곳이라 예상매출액 산정서도 서면으로 받을 수 있습니다(제9조).
이런 답이면 도장을 미루세요"계약하면 드린다", "가계약금부터 넣자"고 한다.
창업레이더는 이 자리가 좋은지 나쁜지 정하지 않습니다. 숫자와 확인할 일을 드립니다.
숫자의 범위와 출처
| 항목 | 값 | 견줄 값 |
|---|---|---|
| 이 건물에서 3년 사이 나간 가게이 건물 · 상가정보 | 1곳 | 거쳐 간 4곳 중 |
| 카페, 3년 뒤에도 영업반경 500m · 2023년 6월~2026년 6월 | 57% | 구 53% · 전국 59% |
| 새로 연 카페 중 이미 없어짐반경 500m · 2023년 6월~2026년 6월 | 28% | 구 27% · 전국 26% |
| 커피·음료점 가맹점 월 영업이익서울 평균 · 통계청 2023년 조사로 창업레이더 계산 | 191만원 | 월매출 2,086만원의 9.2% |
| 가장 가까운 같은 브랜드직선거리 | 187m | 찾은 곳 6곳 |
| 커피 가맹점 평균 월매출서울 평균 · 공정위 2024년 공시 | 1,700만원 | 이 자리 값이 아님 |
| 커피-음료 점포당 월 추정매출홍대 걷고싶은 거리 상권 평균 · 서울시 | 4,833만원 | 마포구 상권 가운데값 1,826만원 |
| 하루 유동인구홍대 걷고싶은 거리 상권 · 서울시 | 84,287명 | 서울 상권 가운데값 76,977명 |
| 소규모 상가 ㎡당 월 임대료서울 평균 · 한국부동산원 | 52,780원 | 전국 20,650원 |
| 사는 사람반경 500m · 통계청 2024 | 12,849명 | 마포구 상가 자리 가운데 16,320명 |
| 일하는 사람반경 500m · 통계청 2024 | 36,723명 | 마포구 상가 자리 가운데 15,687명 |
‘평균’이라고 적힌 줄은 이 자리의 값이 아닙니다. 지역 전체의 평균입니다.
이 자리 둘레에 무엇이 있나
이 가운데 카페가 반경 500m 안에 280곳입니다. 아래 많은 업종 목록은 둘레에 어떤 가게가 모여 있는지 볼 때 쓰세요.
반경별로 많은 업종 다섯
300m2,265곳 · 걸어서 5분
- 카페111
- 미용실89
- 백반/한정식72
- 기타 의류 소매업72
- 피부 관리실58
500m5,047곳 · 걸어서 8분
- 카페280
- 백반/한정식190
- 미용실189
- 기타 의류 소매업156
- 요리 주점118
1,000m13,399곳 · 걸어서 15분
- 카페801
- 백반/한정식670
- 미용실511
- 요리 주점393
- 경양식363
반경별로 많은 업종 다섯입니다. 소상공인시장진흥공단 중분류 기준입니다.
이 건물에서 3년간 무슨 일이 있었나
토로스쇼핑타워 · 서울특별시 마포구 양화로 153
찍으신 자리에서 39m 떨어진 건물입니다. 상가정보에 건물번호가 실린 가장 가까운 건물을 잡았습니다. 계약하려는 건물이 맞는지 주소를 먼저 보세요.
사라진 가게와 얼마나 있었나
- 상가정보에 보인 반기
- 그다음 반기에 없음
- 엠에이치앤코버터그 외 기타 종합 소매업 · 2층2024.12에만 보임 · 약 6개월
기간은 반기마다 찍힌 상가정보로 센 어림값입니다. 사라진 것이 모두 폐업은 아닙니다(이전·업종 변경 포함).
내가 들어갈 건물은 어떤 건물인가
토로스 쇼핑타워서울특별시 마포구 양화로 153 (동교동)
판매시설로 등록된 건물입니다. 2008년 준공 · 18년 된 건물입니다. 주차 대수는 대장에 적혀 있지 않습니다.
국토교통부 건축물대장 표제부입니다. 용도가 ‘근린생활시설’이 아니면 업종에 따라 영업신고가 안 될 수 있습니다. 계약 전에 구청에 용도를 확인하세요.
반경 500m 카페, 3년 동안 얼마나 버텼나
| 항목 | 이 자리 500m | 마포구 전체 | 전국 |
|---|---|---|---|
| 2023년 6월에 있던 카페 중 지금도 영업 | 57% | 53% | 59% |
| 그 뒤 새로 생긴 곳 중 이미 사라짐 | 28% | 27% | 26% |
| 새로 생겼다 사라진 곳의 평균 영업 | 약 11개월 | 약 12개월 | 약 11개월 |
3년 전에 있던 카페 가운데 지금도 남은 비율은 마포구 전체보다 5%p 높습니다. 3년 사이 새로 문을 연 156곳 가운데 43곳(28%)은 이미 사라졌습니다. 평균 11개월 영업했습니다. 새로 가게를 여는 분은 이 숫자를 먼저 보세요.
2023년 6월부터 2026년 6월까지 반기마다 찍힌 상가정보 7개 시점을 이어 셌습니다. ‘사라짐’ 에는 폐업뿐 아니라 이전·업종 변경이 섞여 있습니다. 중간에만 빠졌다 돌아온 점포(수집 누락)와 번호만 바뀐 같은 점포는 이어서 셌습니다. 평균 영업 기간은 반기 단위로 관측한 값입니다. 위 ‘이 자리 둘레’ 칸의 가게 수와 몇 곳 다를 수 있습니다. 그쪽은 100m 칸으로 묶어 세고, 여기는 가게마다 좌표로 셉니다.
반경 500m, 업종마다 3년 동안 얼마나 남았나
2023년 6월에 있던 가게가 2026년 6월에도 있는지 업종별로 셌습니다. 처음 10곳 이상 있던 가게 업종 70개를 견줍니다.
| 많이 남은 업종 | 2023년 6월 | 2026년 6월에도 | 남은 비율 |
|---|---|---|---|
| 안경렌즈 소매업 | 23곳 | 20곳 | 87% |
| 기타 교육지원 서비스업 | 39곳 | 33곳 | 85% |
| 약국 | 19곳 | 16곳 | 84% |
| 서점 | 12곳 | 10곳 | 83% |
| 꽃집 | 17곳 | 14곳 | 82% |
| 적게 남은 업종 | 2023년 6월 | 2026년 6월에도 | 남은 비율 |
|---|---|---|---|
| 기타 오락관련 서비스업 | 14곳 | 5곳 | 36% |
| 컴퓨터/소프트웨어 소매업 | 10곳 | 4곳 | 40% |
| 생맥주 전문 | 22곳 | 9곳 | 41% |
| 마사지/안마 | 14곳 | 6곳 | 43% |
| 피자 | 40곳 | 18곳 | 45% |
| 고른 업종 · 70개 중 51번째 | 2023년 6월 | 2026년 6월에도 | 남은 비율 |
|---|---|---|---|
| 카페고른 업종 | 291곳 | 167곳 | 57% |
남은 비율은 매출이나 수익을 말해 주지 않습니다. 남지 않은 가게에는 자리를 옮기거나 업종을 바꿔 등록한 곳도 섞여 있고, 같은 기간 새로 연 가게는 세지 않았습니다. 고르려는 업종이 이 둘레에서 왜 오래 남았거나 자주 바뀌었는지 현장에서 물어보는 데 쓰세요.
반경 300m, 3년 사이 사라진 카페 가게
2023년 6월부터 2026년 6월까지 61곳이 사라졌습니다. 그중 15곳은 새로 열고 1년 안팎에 사라졌습니다. 지도앱에서 이름을 찾아보세요. 다른 주소로 옮겼으면 폐업이 아니라 이전이고, 마지막 리뷰 날짜로 언제까지 영업했는지 가늠할 수 있습니다.
- 상가정보에 보인 반기
- 그다음 반기에 없음
- 무로약 38m2023.6 전부터 ~ 2024.6
- 웰컴카페1층 · 약 77m2023.6 뒤 사라짐
- 커피빈홍대역점상약 77m2023.6 전부터 ~ 2024.6
- 씨제이씨지브이홍대투썸커피약 79m2024.12 ~ 2025.12 · 약 18개월
- 미크플로1층 · 약 103m2023.12 ~ 2024.12 · 약 18개월
- 마이머그3층 · 약 130m2023.6 전부터 ~ 2025.6
- 홍대역약 130m2025.12에만 보임 · 약 6개월
- 홍대역8번출구약 130m2025.12에만 보임 · 약 6개월
- 레드브릭커피3층 · 약 146m2023.6 전부터 ~ 2024.6
- 자바라노커피2층 · 약 146m2025.6 ~ 2025.12 · 약 12개월
- 타이거슈가1층 · 약 146m2023.6 뒤 사라짐
- 피에스타71층 · 약 146m2023.6 전부터 ~ 2024.6
가까운 12곳만 적었습니다. 나머지 49곳도 같은 반경 안입니다.
소상공인시장진흥공단 상가정보를 반기마다 대조해 목록에서 빠진 가게입니다. 사라진 것이 모두 폐업은 아닙니다. 자리를 옮겼거나 업종을 바꿔 등록한 경우도 있습니다. 개월 수는 반기 자료로 센 어림값입니다. 거리는 약 100m 격자 기준이라 몇십 m 차이가 날 수 있습니다. 업종은 가게가 상가정보에 등록한 분류 그대로라, 이름만 보면 다른 업종 같은 가게가 섞여 있을 수 있습니다.
같은 브랜드가 얼마나 가까이 있나
- 이 자리
- 같은 브랜드 매장(직선거리)
- 187m컴포즈커피홍대서울특별시 마포구 와우산로23길 41
- 209m컴포즈커피홍대동서울특별시 마포구 월드컵북로 12
- 424m컴포즈커피홍대연남점서울특별시 마포구 동교로27길 47
- 586m컴포즈커피홍대서울특별시 마포구 와우산로 73
- 1,067m컴포즈커피서울특별시 마포구 양화로6길 14
- 1,148m컴포즈커피망원역점서울특별시 마포구 월드컵로 84
가장 가까운 곳이 187m에 있습니다. 계약서의 영업지역 조항에 적힌 거리와 견줘보세요.
직선 거리입니다. 상호에 브랜드명이 든 점포만 찾으므로 다르게 등록한 가맹점은 빠질 수 있습니다.
가까운 컴포즈커피(COMPOSE COFFEE) 매장에서 직접 세어볼 것
가장 가까운 점주는 내 가게가 생기면 손님을 나눠야 하는 분입니다. 돈 이야기는 듣기 어렵습니다. 묻지 않아도 셀 수 있는 것부터 보세요.
- 손님 수평일 하루와 주말 하루, 점심과 저녁에 30분씩 계산하는 손님과 배달 기사를 세어보세요.서울 커피·음료점 가맹점 평균 월매출 2,086만원은 하루 약 70만원입니다. 한 사람이 5,000원을 쓰면 하루 140명, 1만원을 쓰면 70명이 와야 나오는 매출입니다.
- 일하는 사람계산대와 주방에 몇 명이 있는지, 사장이 직접 서 있는지 보세요. 사장이 서 있는 시간이 길면 그만큼 직원을 덜 쓰는 매장입니다.
- 배달앱배달앱에서 그 매장을 찾아 리뷰 수, 가장 최근 리뷰 날짜, 할인 쿠폰을 보세요. 쿠폰이 늘 걸려 있으면 그만큼 값을 깎아 팔고 있습니다.
- 영업시간문에 적힌 여는 시간, 닫는 시간, 쉬는 날을 적어 오세요. 내가 가게에 있어야 하는 시간입니다.
돈은 본사에 서면으로 받으세요
공시 창업비는 8,348만원입니다. 점포 보증금과 권리금, 월세는 여기에 들어 있지 않습니다. 최근 1년 안에 연 가맹점이 실제로 쓴 개설 비용 내역을 서면으로 달라고 하세요.
점주에게 묻는다면, 다른 동네 점주에게
본사가 계약 전에 주는 인근 가맹점 현황문서에 가까운 가맹점 10곳의 상호, 주소, 전화번호가 적혀 있습니다. 그중 내 자리에서 가장 먼 곳부터 전화하세요. 액수보다 아래 세 가지가 답을 듣기 쉽습니다.
- 다시 시작한다면 이 브랜드를 또 하시겠어요?
- 본사에서 꼭 사야 하는 물건 중에 밖에서 사면 더 싼 것이 있나요?
- 하루에 몇 시간 가게에 계세요?
인근 가맹점 현황문서는 본사가 정보공개서와 함께 줘야 하는 서류입니다(가맹사업법 제7조). 본사에서 꼭 사야 하는 물건의 웃돈은 정보공개서에 ‘차액가맹금’으로 적혀 있습니다.
서울 커피·음료점 가맹점의 매출과 영업이익
- 재료·상품 34.5%
- 인건비 22.2%
- 임차료 14.9%
- 그 밖의 비용 19.2%
- 영업이익 9.2%
개인사업자 가맹점이라면 사장님 본인이 일한 대가와 월급 없이 도운 가족의 몫이 이 영업이익 안에 들어 있습니다. 대출이자와 소득세도 여기서 냅니다. 되찾는 기간은 영업이익을 생활비로 한 푼도 쓰지 않았을 때입니다. 생활비로 쓰는 만큼 길어집니다.
문을 연 뒤 매출이 자리 잡기까지는 이만큼의 영업이익도 나지 않거나 손해가 날 수 있습니다. 창업비와 따로 첫해 운영비와 생활비를 계산해두세요. 미국 연방거래위원회(FTC)의 가맹점 구입 안내서는 길게는 2년치 생활비를 미리 계산해 두라고 권합니다. 본전에 이르기까지 1년 넘게 걸릴 수 있기 때문입니다.
출처: 통계청 프랜차이즈조사(가맹점) 2023 · KOSIS DT_FR0001 · 2025-03 확정, 창업레이더 계산: (매출액 − 영업비용) ÷ 가맹점 수 ÷ 12. 가맹점 한 곳 평균이며 브랜드별 값이 아닙니다. 영업비용은 매출원가·인건비·임차료·기타 영업비용(세금과공과·감가상각비 등)입니다. 표본 조사라 시도별 값에는 오차가 있습니다.
서울 커피 가맹점, 한 달에 얼마나 파나
이 값은 서울 전체 가맹점의 평균 매출입니다. 재료비·인건비·임차료·로열티를 빼기 전 금액입니다. 위 영업이익 절의 월매출(2,086만원)은 통계청 조사라 조사 방법과 연도가 달라 값이 다릅니다. 본사 정보공개서에 실린 이 지역 가맹점 평균 매출(3.3㎡당 매출 포함)을 받아 이 숫자와 같이 보세요.
- 커피 점포 수: 소진공 상가정보 202606 업종코드(카페) 기준 행정구 전체
- 지역 가맹점 수: 공정위 서울 시·도 2025년 공시 기준
- 지역 평균매출: 공정위 서울 외식 커피 2024년 공시(실적 2023년) 기준
홍대 걷고싶은 거리 상권, 얼마나 팔리고 몇 명이 지나나
서울시 상권분석서비스의 ‘홍대 걷고싶은 거리’(전통시장 · 서교동) 값입니다. 이 자리는 상권 중심에서 197m 떨어져 있습니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 커피-음료 매출, 1년 전 같은 분기보다 | 0.8% 줄었음 |
| 커피-음료 매출이 가장 많은 때 | 오후(14~17시) · 주말 매출 43% |
| 커피-음료 주 고객 | 20대 · 여성 매출 65% |
| 이 상권 커피-음료 점포 | 58곳 · 프랜차이즈 11곳 · 이번 분기 개업률 0% · 폐업률 3% |
| 이 상권 가게가 영업한 기간 | 영업 중인 가게 평균 7년 3개월 · 문 닫은 가게 평균 4년 1개월 서울 평균 9년 10개월 · 4년 6개월 |
| 사람이 가장 많이 지나는 때 | 저녁(17~21시) · 20대 가장 많음 · 주말 33% |
마포구 상권들의 가운데값보다 2.6배 많습니다. 이 값은 상권 전체를 점포 수로 나눈 평균이고, 비용을 빼기 전 금액입니다. 본사에 이 상권 가맹점의 최근 매출을 받아 이 숫자와 견줘보세요.
이 상권에서 지금 영업 중인 가게는 평균 7년 3개월 영업해 왔고, 문 닫은 가게는 평균 4년 1개월 만에 닫았습니다. 영업 중인 가게는 서울 평균보다 짧게 이어 왔고, 문 닫은 가게는 서울 평균보다 빨리 닫았습니다. 서울시는 이런 상권을 ‘다이나믹’으로 분류합니다. 문 닫은 가게가 서울 평균보다 빨리 닫는 상권이니, 첫 1~2년을 버틸 돈을 넉넉히 잡으세요.
출처: 서울시 상권분석서비스(서울 열린데이터광장) · 공공누리 제1유형 · 2026년 2분기 기준. 추정매출은 카드사 결제 자료로 서울시가 추정한 값이며, 상권 안 같은 업종 점포 전체를 점포 수로 나눈 평균입니다. 영업 기간은 서울시 상권분석서비스 상권변화지표(2026년 2분기)로, 사업자 등록 기준 평균입니다. 위 ‘3년 동안 얼마나 버텼나’ 절과는 자료와 기간이 달라 숫자가 다릅니다.
서울 상가, 월세와 빈 가게
맨 앞 월세 선은 이 업종 매출에서 나온 값이고, 나머지는 서울 평균입니다. 계약하려는 자리의 보증금·월세·권리금을 이 값들과 견줘보세요.
출처: 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사(R-ONE 부동산통계 Open API) · 임대료·공실률 2026년 2분기, 권리금 2025년 기준. 한국부동산원은 세부상권 경계를 좌표로 공개하지 않아 시도 평균만 싣습니다.
컴포즈커피(COMPOSE COFFEE)는 어떤 브랜드인가
- 2022년새로 626곳 · 계약 끝남 10곳+616
- 2023년새로 474곳 · 계약 끝남 15곳+459
- 2024년새로 311곳 · 계약 끝남 32곳+279
2022년 1,901곳에서 2024년 2,649곳으로 748곳 늘었습니다. 낼 자리 주변의 경쟁은 따로 확인하세요.
공정위가 공개한 컴포즈커피(COMPOSE COFFEE)의 창업 금액입니다(공공데이터포털). 인테리어는 기준 점포 면적으로 계산된 값이라 실제 계약 조건은 다를 수 있습니다.
이 자리 뒤에는 누가 사나
서교동 주민은 30~50대가 50%, 60대 이상이 21%입니다. 가장 많은 나이대는 30대입니다. 주민의 45%가 혼자 삽니다.
점포개발 쪽은 30~50대가 60대 이상보다 많은 동네를 소비가 두터운 동네로 봅니다(경험칙).
반경 500m에 사는 사람은 12,849명, 배달 범위인 1.5km로 넓히면 143,151명입니다(일하는 사람 36,723명 → 134,966명).
마포구 상가 자리 가운데와 견주면 사는 사람은 79% 수준, 일하는 사람은 2.3배입니다. 사는 사람보다 일하는 사람 쪽이 두드러진 자리입니다.
일하는 사람에는 반경 안 가게·사무실의 종사자가 모두 들어갑니다. 상가가 몰린 곳일수록 가게 주인과 직원 수만으로도 커집니다.
서교동 나이대별 주민
단위 명. 10세 단위로 묶은 값입니다.
동 인구는 행정안전부 주민등록 인구입니다. 사는 사람은 주소를 둔 사람의 수라, 그 시간에 그 자리를 지나는 사람 수(유동인구)와는 다릅니다. 반경 500m 값은 통계청 SGIS 격자통계(2024년) · 공공누리 제1유형입니다. 500m 칸의 가운데가 반경 안에 들면 그 칸을 통째로 세므로 경계에서 한 칸씩 넘칠 수 있습니다. 백 단위로 읽으세요.
계약 전에 직접 확인할 것
숫자로 못 보는 것은 발로 봐야 합니다. 이 목록을 인쇄해 들고 가서 하나씩 표시하세요.
세 번 가 보기
- 평일 점심, 평일 저녁, 주말에 세 번 가서 가게 앞을 지나는 사람을 10분씩 세어보세요. 전체 인원이 아니라 내 손님이 될 사람만 셉니다. 서울시 자료로는 이 상권이 저녁(17~21시)에 가장 붐빕니다. 그 시간과 한산한 시간을 둘 다 보세요.
- 사람들이 어느 쪽에서 와서 어느 쪽으로 가는지 보세요. 지하철역이라면 주로 쓰는 출구가 따로 있습니다.
- 길 건너편과 골목 입구에서 간판 자리가 보이는지, 가게 앞에 계단이나 턱이 있는지 보세요.
- 가까운 카페 가게 한두 곳에 들어가 손님 수와 가격을 보세요. 반경 500m 안에 280곳이 있습니다.
- 주차할 곳과 배달 오토바이가 설 곳이 있는지 보세요.
이름으로 찾아보고 받아 볼 것
- 나간 가게 이름을 지도앱에서 찾아보세요. 이 건물에서는 엠에이치앤코버터이고, 둘레 카페는 씨제이씨지브이홍대투썸커피, 웰컴카페, 커피빈홍대역점상입니다. 근처로 옮긴 곳이 많으면 월세나 넓이가 안 맞았을 수 있고, 아예 없어진 곳이 많으면 장사가 안 된 자리일 수 있습니다. 마지막 리뷰 날짜로 언제 닫았는지 가늠할 수 있습니다.
- 월세 기록: 건물주 동의를 받으면 세무서에서 이 상가의 확정일자 부여일, 보증금, 월세 기록을 받아 볼 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제4조). 확정일자를 받은 계약만 나옵니다.
- 권리금: 권리금 이야기를 하기 전에 지금 가게의 최근 1년 카드 매출 내역이나 부가가치세 신고서를 보여 달라고 하세요. 매출을 보여 주지 않고 권리금만 말하면 도장을 미루세요.
서류로 확인할 것
- 건축물대장: 용도(지금 판매시설)와 위반건축물 표시가 있는지 보세요. 위반건축물이면 영업신고가 막힐 수 있습니다. 하려는 업종으로 영업신고가 되는지는 구청 건축과에 물어보세요.
- 등기부등본: 건물에 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 보세요. 보증금을 돌려받는 순서가 여기서 갈립니다.
- 관리비: 임차인은 건물주에게 관리비 내역을 달라고 요청할 수 있고, 건물주는 이에 따라야 합니다(상가건물 임대차보호법 제19조의2).
- 설비: 전기 용량, 도시가스가 들어오는지, 수도 계량기가 따로 있는지, 주방 연기를 뺄 덕트 자리가 있는지 보세요. 음식점은 이것만으로 공사비가 크게 달라집니다.
- 영업 종류: 휴게음식점은 술을 팔 수 없고, 일반음식점은 식사와 함께 술을 팔 수 있습니다(식품위생법 시행령 제21조). 술을 팔 계획이면 일반음식점으로 신고가 되는지 확인하세요.
계약서에서 볼 것
- 월세: 서울 커피·음료점 가맹점 평균 월매출 2,086만원이면 월세 104만원~209만원이 경험칙(매출의 5~10%)입니다. 이보다 높으면 그만큼 매출이 더 나와야 합니다. 보증금·권리금·월세를 합친 총 투자금으로 보세요.
- 계약갱신: 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 처음 계약을 포함해 10년까지입니다(상가건물 임대차보호법 제10조).
- 월세 인상: 보증금과 월세×100을 더한 금액이 지역 기준(서울 9억원 등) 이하이면, 한 번에 5%까지만 올릴 수 있습니다. 올린 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못합니다(제11조, 시행령 제4조).
- 권리금: 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지, 건물주는 내가 데려온 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못합니다(제10조의4). 계약서에 이를 막는 특약이 있는지 보세요.
월세 5~10%는 업계 경험칙이라 업종·자리마다 다릅니다. 법 조항은 2026년 9월 기준이며, 계약 전에 변호사나 공인중개사에게 확인하세요.
이 리포트에 없는 것은 여기서
- 공정거래위원회 가맹사업거래컴포즈커피(COMPOSE COFFEE) 정보공개서 원문. 가맹점 평균 매출·영업지역·계약 조건이 본사 이름으로 적혀 있습니다. 계약 14일 전에 본사가 직접 줘야 하는 문서이기도 합니다.
- 오픈업이 둘레 가게들의 추정 매출. 같은 브랜드 인근 점포 값을 본사 제시 매출과 견줘보세요. 추정치입니다.
- 소상공인365소상공인시장진흥공단의 상권 분석. 이 리포트의 점포 자료와 같은 곳에서 나옵니다.
- 서울시 상권분석서비스이 리포트의 서울 상권 숫자 원본입니다. 분기별로 더 길게 볼 수 있습니다.
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